Получение ключей от квартиры в новом доме — момент, когда хочется сразу вызвать бригаду и через пару месяцев въехать. Но новостройка живёт по своим законам. Конструкции ещё набирают прочность и отдают влагу, дом проседает под нагрузкой, а вокруг полгода, а то и дольше, идут ремонты у соседей. Кто учитывает эти особенности, получает ровные стены без трещин. Кто нет — через несколько месяцев замечает паутину на штукатурке и разошедшиеся швы в углах.
Разберём по порядку, что стоит сделать до начала работ, какие этапы безопасно выполнять сразу, а с какими лучше подождать.
Приёмка квартиры: ремонт начинается с осмотра
Прежде чем подписывать акт приёма-передачи, квартиру нужно внимательно осмотреть. Все недочёты, зафиксированные в акте, застройщик обязан устранить за свой счёт. Всё, что вы пропустите, потом придётся исправлять за свои деньги и время. Имеет смысл пригласить специалиста с инструментом: лазерный уровень, двухметровое правило, тепловизор и влагомер показывают больше, чем самый внимательный взгляд.
На что обращаем внимание в первую очередь:
- окна: геометрия створок, прижим уплотнителей, целостность стеклопакетов, наличие дренажных отверстий и качество пены под откосами;
- стены и перекрытия: трещины, раковины, отклонения по вертикали более 10–15 мм на этаж;
- электрика: соответствие щита проекту, наличие заземляющего проводника, затяжка контактов;
- стояки и отводы: отсутствие подтёков, наличие отсекающих кранов и счётчиков;
- вентиляция: тяга в вентканалах кухни и санузла — проверяется листом бумаги;
- входная дверь: плотность прилегания, работа замков, отсутствие перекоса коробки.
Отдельно стоит проверить, нет ли промерзания в углах и у оконных блоков. Если приёмка идёт в холодное время, тепловизор за полчаса покажет щели в монтажном шве и мостики холода на стыках плит.
Усадка дома: миф или реальная проблема
Любое здание после завершения строительства проседает: грунт под фундаментом уплотняется, конструкции деформируются под весом отделки, мебели и жильцов. У монолитно-каркасных домов усадка небольшая и идёт в основном в первые месяцы, у кирпичных и газобетонных она заметнее и растягивается дольше. Панельные дома ведут себя стабильнее, но и там возможно раскрытие швов между плитами.
На практике усадка опасна не для несущих конструкций, а для отделки. Жёсткие покрытия — штукатурка, плитка, гипсокартон, закреплённый на стене и потолке одновременно, — трескаются в местах стыка разных материалов: на примыкании кладочной перегородки к монолитной стене, в углах, на границе плиты перекрытия и стены. Поэтому стратегия ремонта в новостройке — не ждать годами, а правильно выбрать технологии, которые переживут эти движения.
Практическое правило: всё, что соединяет разные основания, нужно армировать или развязывать. Малярная сетка на стыке перегородки и монолита, демпферная лента по периметру стяжки и деформационный зазор у потолка решают большую часть проблем с трещинами.
Что можно делать сразу
Черновые работы, которые не боятся подвижек, начинают без ожидания. Это разводка электрики и слаботочки, монтаж водопровода и канализации, установка перегородок, если их нет, и стяжка пола. В большинстве новостроек бизнес-класса и эконом-сегмента сдают квартиры «в бетоне» или с минимальной предчистовой отделкой, так что объём черновых работ обычно большой.
Электрику в новом доме практически всегда стоит переделывать. Застройщик выводит по одной-две розетки на комнату, а щит комплектует минимальным набором автоматов. Если вы планируете индукционную плиту, духовку, посудомоечную машину и кондиционеры в каждой комнате, понадобятся отдельные линии и нормальный щит с УЗО. Подробности есть на странице про замену электропроводки, а здесь отметим главное: всё прокладывается до штукатурки и стяжки, иначе потом придётся штробить готовые стены.
С чем лучше не спешить
Есть работы, которые в новом доме разумно отложить хотя бы на несколько месяцев или выполнять с оговорками. Это прежде всего жёсткие покрытия на больших плоскостях и дорогая декоративная отделка.
Дорогие обои и тонкая покраска
Покраска — самое чувствительное к трещинам покрытие: волосяная трещина на окрашенной стене видна сразу. Если хочется покраски, штукатурку армируют стеклохолстом или малярной сеткой по всей плоскости, а не только на стыках. Альтернатива — первое время поклеить недорогие флизелиновые обои под покраску, которые скроют мелкие подвижки, а через год-два перейти к финишной отделке.
Паркет и массивная доска
Натуральное дерево чувствительно к влажности, а новый дом первые месяцы сохнет активно: бетон перекрытий и стен отдаёт влагу, особенно после мокрых процессов у соседей. Укладывать массив или паркет стоит только после замера влажности стяжки. Для цементно-песчаной стяжки она должна быть не выше 2 %, для ангидритной — около 0,5 %.
Встроенная мебель впритык
Шкафы-купе от стены до стены и кухонные гарнитуры с подгонкой «в ноль» лучше делать с небольшими технологическими зазорами, закрытыми планками. Если перекрытие немного прогнётся, мебель не заклинит.
Стяжка и шумоизоляция: делаем один раз
В новостройке редко бывает ровный пол: перепады плит перекрытия по квартире доходят до 3–5 см. Стяжку выравнивают по лазерному уровню, в мокрых зонах закладывают уклоны к трапу, если он предусмотрен. Для городских квартир чаще всего выбираем полусухую стяжку: она быстрее высыхает, даёт меньшую нагрузку и почти не трескается. О различиях технологий подробно рассказано в статье про виды стяжки пола.
Одновременно решается вопрос звукоизоляции. В монолитных домах с перекрытием 200 мм ударный шум от соседей сверху слышен хорошо, особенно если у них плитка или ламинат без подложки. Со своей стороны вы можете сделать «плавающую» стяжку на звукоизоляционном слое: мат толщиной 5–10 мм, демпферная лента по периметру, стяжка не касается стен. Это снижает ударный шум, который вы передаёте соседям снизу, а при хорошей реализации уменьшает и резонанс в собственной квартире.
Для стен общих с соседями и лестничной клеткой можно применить каркасные системы со звукоизоляционной минватой. Они съедают 50–75 мм с каждой стороны, поэтому решение принимаем на этапе планировки.
Штукатурка в новом доме: гипс или цемент
Стены в монолитных домах обычно ровные, и выравнивание нужно минимальное. Кладочные перегородки из пазогребня или газобетона, наоборот, часто кривые, и их штукатурят по маякам. Для жилых комнат выбираем гипсовую штукатурку: она пластичная, не даёт усадочных трещин и быстро сохнет — при толщине 10–15 мм около недели при хорошем проветривании. Для санузлов и мест, где будет плитка, подходит цементная или гипсовая с последующей гидроизоляцией.
На стыках разных материалов обязательно закладывают армирующую сетку с перехлёстом не менее 10 см на каждую сторону. Перед штукатуркой бетонные поверхности обрабатывают адгезионным грунтом с кварцевым наполнителем — без него гладкий монолит плохо держит гипс. Стоимость машинной штукатурки по маякам в новостройке начинается от 550 ₽/м² с материалом, в зависимости от толщины слоя.
Соседи, шум и правила дома
Первые полгода-год в новом доме — время всеобщего ремонта. Управляющая компания обычно вводит правила: время проведения шумных работ, порядок подъёма материалов на грузовом лифте, требования к контейнерам для мусора и защите лифтовых холлов. Нарушение может обернуться штрафами или ограничением доступа для бригады, поэтому все эти правила полезно знать заранее и включить в график.
Позитивная сторона общего ремонта — никого не удивить перфоратором. Если вы хотите сделать работы с максимальным шумом, например штробление и демонтаж, выгоднее провести их как можно раньше, пока соседи сами ещё не въехали.
Порядок работ в новостройке
Если свести рекомендации в последовательность, получается следующее.
- Приёмка квартиры с инструментом и оформление замечаний.
- Дизайн-проект или хотя бы план электрики, сантехники и мебели.
- Возведение перегородок и разметка всех точек.
- Электрика, слаботочные сети, водопровод, канализация.
- Штукатурка с армированием стыков, затем стяжка на звукоизоляции.
- Гидроизоляция санузлов и укладка плитки.
- Шпаклёвка, потолки, чистовые покрытия с учётом усадки.
- Двери, мебель, светильники, розетки, сантехника.
Такой ремонт в стандартной однокомнатной квартире занимает от двух до трёх месяцев, в двухкомнатной — от трёх до четырёх. Если хочется въехать быстрее, можно разделить ремонт на две очереди: сделать черновой цикл и базовую отделку сейчас, а финишный декор — когда дом устоится. Мы часто собираем такой формат для владельцев новых квартир в рамках услуги ремонта под ключ, заранее проговаривая, какие работы переносятся на вторую очередь и во сколько это обойдётся.
Главное в двух абзацах
Новостройка не требует ждать годами, но требует правильных технологий. Армируйте стыки разнородных оснований, делайте стяжку с демпферной лентой, оставляйте зазоры у встроенной мебели, контролируйте влажность перед укладкой дерева. Электрику и сантехнику проектируйте сразу с запасом: застройщик кладёт минимум.
И не пропускайте приёмку. Час внимательного осмотра с инструментом до подписания акта экономит недели переписки с застройщиком потом и деньги на переделку того, что должно было быть сделано правильно с самого начала.
